Исторически сложилось так, что оформление права собственности на жилой дом не представляет особенных трудностей. В то же время оформление права собственности на земельный участок, особенно для первого собственника, длительно, затратно и сопряжено с различными препятствиями. Поэтому зачастую собственник жилого дома, которому не удалось получить права собственности на землю, заявляет о продаже дома и участка и, соответственно, претендует на получение денег за этот земельный участок, хотя юридически участок ему не принадлежит. В таком случае, если жилой дом находится в населенном пункте, приобретая право на жилой дом, покупатель получает не землю, а лишь право на бесплатную ее передачу в собственность из земель государственной или коммунальной собственности - право на приватизацию земельного участка (п. 1 ст. 121 ЗКУ). Если же дом находится в садовом или дачном товариществе, то, кроме собственно дома, продавец передает также членство в этом товариществе, которое и является основанием для дальнейшей приватизации участка. Решаясь на такой шаг, покупатель должен отдавать себе отчет в том, что он может столкнуться с определенными неожиданностями. Так, земельный участок, который ему фактически удастся приватизировать, может оказаться меньше, чем тот, который ему «продан». Закон устанавливает предельные нормы бесплатной передачи земли гражданам Украины:

• для строительства

и эксплуатации жилого дома и хозяйственных построек - 0,25 га в селах, 0,15 га в поселках и 0,01 га в городах;

• для индивидуального дачного строительства -0,10 га;

• для ведения садоводства - 0,12 га.

Таким образом у продавца земельного участка фактически в пользовании находилось земли больше, чем можно приватизировать по закону (что случается достаточно часто), он считал эту землю своей и потому полагал, что может ее продавать. Покупатель в данном случае сможет оформить право собственности лишь на часть «купленной» земли. Остальное он либо вовсе не сможет оформить в собственность, либо будет вынужден купить еще раз - теперь уже у реального собственника (у государства или местных властей). Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо заранее определить фактическую площадь «продаваемого» участка и далее вести речь о продаже только той его части, которую можно получить бесплатно. Фактическую площадь земельного участка можно определить как самостоятельно, так и с привлечением землеустроительных организаций по месту нахождения участка. Существует еще одна трудность, с которой иногда приходится сталкиваться «покупателям» земли, не принадлежащей продавцам. Часто случается так, что продавцы до «продажи» земли сделали некоторые шаги в направлении ее приватизации, но не довели этот процесс до конца. Вследствие этого могут иметь место некоторые правовые акты, разрешающие приватизировать участок «продавцу» (а иногда членам его семьи, которые на момент «продажи» умерли), например, решение местного совета.

Такие акты исключают возможность принять решение о приватизации этого же участка в пользу нового хозяина дома. Для того чтобы реализовать свое право, новому хозяину дома придется решать вопрос об отмене решения местного совета, а если бывший собственник умер - обращаться в суд с заявлением об отмене первичного решения. В любом случае новому хозяину дома придется привлекать бывшего собственника, который вполне может решить, что его обязанности завершены получением денег за землю. Сведения о том, были ли сделаны какие-либо шаги для приватизации земельного участка, может предоставить председатель местного совета, дачного или садового товарищества. Таким образом, «покупая» землю, право собственности на которую не оформлено, желательно заранее получить сведения о возможных осложнениях и оговорить с «продавцом» его обязательства относительно будущего содействия в приватизации земли.