Cамый плохой архитектор от наилучшей пчелы отличается тем, что, прежде чем строить ячейку из воска, он уже построил ее в своей голове. Наверняка многие помнят это изречение Карла Маркса. Лучшего обоснования необходимости проектирования любого объекта, в том числе и жилого дома, не найти. Действительно, проектирование - это «строительство дома в голове». Такое предварительное идеальное строительство перед началом реального как раз и отличает образ действия человека от образа действия всех прочих существ. Надеемся, что предложенные нами советы помогут читателям при строительстве дома не уподобляться пчелам, пусть даже и самым хорошим, а действовать по-человечески, с той лишь оговоркой, что архитектор должен быть не самый плохой. И конечно же, изучить особенности правового регулирования проектирования. Законодательство предусматривает, что, прежде чем приступить к проектированию жилого дома, застройщик должен предпринять определенные шаги: заявить о своем намерении строить дом (подать заявление в местный орган исполнительной власти) и получить исходные данные на проектирование. Такая процедура получения разрешения является новацией в законодательстве. Она введена Законом Украины № 509-VI «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно содействия строительству» (далее - Закон 509), который в части рассматриваемой процедуры вступил в силу с 15 апреля 2009 г. Закон 509 отменил сразу две существовавшие до этого процедуры: получение разрешения на строительство и получение архитектурно-планировочного задания (АПЗ), - установив вместо них заявительный принцип начала проектирования и строительства. Но законы в Украине зачастую не работают напрямую, а требуют принятия так называемых подзаконных актов. Так обстоит дело и в строительстве. При решении вопроса проектирования застройщик имеет дело с местными органами исполнительной власти, которые руководствуются не только законами, но и местными правилами застройки. Поэтому Закон 509 не будет работать в полной мере до тех пор, пока все местные правила застройки не будут приведены в соответствие с ним. На время подготовки данной статьи не все местные правила застройки подверглись изменениям. Так, например, в столице на момент написания этого материала существовал только проект новой редакции Правил застройки г. Киева, находящийся на стадии утверждения. В связи со сказанным, когда будет необходимо детализировать новый порядок с привлечением местных правил застройки, мы будем ссылаться именно на проект новой редакции Правил застройки г. Киева. Правовым основанием для подачи заявления о намерении застройки является ст. 24 Закона Украины «О планировании и застройке территорий» (с изменениями, внесенными Законом 509). Гражданин, желающий построить дом на принадлежащем ему (на праве собственности или пользования) земельном участке, или уполномоченное им лицо обращается в орган исполнительной власти или местного самоуправления с заявлением (ходатайством) о намерении застройки земельного участка. Куда обращаться? Постановлением Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка предоставления исходных данных для проектирования объектов градостроения» (Постановление КМУ №489) установлено, что заявление о намерении застройки нужно подавать (п. 10): • исполнительным органам сельских, поселковых и городских советов - в случае расположения земельного участка в пределах населенного пункта; • местным государственным администрациям - если земельный участок расположен за пределами населенного пункта. Нужно также учитывать особенности местного самоуправления городов Киева и Севастополя: здесь функции исполнительных органов городских советов выполняют городские государственные администрации. Следовательно, подавать заявление нужно именно туда. Что в заявлении? В этом документе нужно указать: • назначение здания, сооружения; • ориентировочные характеристики застройки. К заявлению могут быть приложены предпроектные предложения (эскизы дома), если они выполнялись. Региональные или местные правила застройки могут предусматривать дополнительные документы, которые застройщик должен приложить к своему заявлению. Так проект новой редакции Правил застройки г. Киева требует дополнительно предоставить: • копию паспорта; • нотариально удостоверенную копию документа, подтверждающего право собственности на земельный участок. Орган исполнительной власти или местного самоуправления при рассмотрении заявления определяет, соответствуют ли ваши намерения (внешний вид, этажность, расположение дома на участке) местным правилам застройки населенного пункта и градостроительной документации. Что в итоге? Если указанные в заявлении намерения относятся к преимущественным и допустимым видам застройки данной территории, орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, установленные местными правилами застройки (далее - градостроительные условия и ограничения). Это должно произойти в двухнедельный срок со дня регистрации заявления. Как быть тем, кто получил разрешение по старой процедуре? Подача заявления о предоставлении градостроительных условий и ограничений заменила необходимость получения разрешения на строительство и АПЗ (архитектурно-планировочного задания). Но как быть тем, кто уже сделал это? Действительны ли эти документы или придется начинать все с начала, уже по новой процедуре? Можете быть спокойны. Закон 509 гласит: разрешение на строительство и АПЗ, полученные до вступления в силу соответствующих пунктов этого Закона, остаются действительными в течение двух лет со дня вступления его в силу (то есть с 14 октября 2008 года), а относительно объектов градостроения, строительство которых начато, - до завершения строительства. Шаг 2. Получение исходных данных на проектирование Перечень основных исходных данных содержится в ст. 5 Закона Украины «Об архитектурной деятельности»: • градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка; • задание на проектирование; • технические условия относительно инженерного обеспечения объекта архитектуры. Другой базовый документ, каковым является ДБН А.2.2-3-2004 «Проектирование. Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства» (далее - ДБН А 2.2.-3-2004), расширяет перечень исходных данных на проектирование (Приложение Г), включая в них, кроме вышеприведенных, следующие данные: • топографические планы; • заключения относительно инженерно-геологических, гидрологических и экологических условий (особенностей) территории; • сведения о существующей застройке и зеленых насаждениях (обмерочные чертежи, технические данные); • сведения о подземных сооружениях, подземных и наземных коммуникациях и их техническом состоянии. Первые три вида исходных данных являются обязательными, другие нужно получить, если это предусмотрено градостроительными условиями и ограничениями или эти данные необходимы проектировщику. На время написания данной статьи ДБН А 2.2.-3-2004 находились в стадии изменения (их приводят в соответствие с нововведениями в законодательстве). На момент выхода материала содержание и нумерация пунктов ДБН, на которые мы ссылаемся в этой статье, могут измениться. Шаг 3. Проведение изыскательских работ Разработка проектной документации без инженерных изысканий на новых земельных участках не допускается (п. 2.1 ДБН А 2.2.-3-2004). Изыскательские работы выполняются на основании договоров (контрактов), заключенных между заказчиками и проектировщиками (ст. 324 Хозяйственного кодекса Украины). Перечень изыскательских работ, которые необходимо провести на конкретном земельном участке, определяется заказчиком и устанавливается в задании на проектирование. Но поскольку определение перечня изыскательских работ требует специальных знаний, его составление, как правило, выполняет проектант. Предприняв все вышеуказанные подготовительные шаги, застройщик может приступить собственно к проектированию жилого дома. | |
| Просмотров: 1547 | | |
| Всего комментариев: 0 | |