Мы решили разобраться в основных вопросах, важных для успешной сдачи жилья. Времена сейчас нелегкие, и никакая «лишняя копейка» сегодня в семейном бюджете лишней не бывает. Тем более если «копейка» эта — в несколько тысяч гривен. Так что если у кого есть пустующая квартира, грех не попробовать сдать ее в аренду. С другой стороны, желающих заработать на аренде сейчас гораздо больше, чем готовых платить за нее. И мы решили разобраться в основных вопросах, важных для успешной сдачи жилья.

В первую очередь надо определиться с ценой, по которой вы будете предлагать свою квартиру в аренду — от этого решения зависит, сколько вы заработаете или, наоборот, потеряете. Например, если вы решили сдать «единичку» площадью в 36—38 кв. м где-нибудь на киевских Позняках, относительно недалеко от метро, в хорошем состоянии, с мебелью и бытовой техникой за 3500 грн., то не исключено, что она уйдет за два-три дня. Если вы не ставите себе целью сдать квартиру мгновенно, можно попробовать немного поднять цену, например, на 200—300 гривен. И, вполне возможно, ваша квартира будет ждать арендатора уже 2—3 недели, а то и месяц. Выгодно ли это? За месяц простоя вы фактически теряете 3500 грн. недополученной арендной платы. Чтобы компенсировать эту потерю за счет лишних 300 гривен, нужно будет сдавать ее в течение 12 месяцев. Договора же аренды у нас редко заключаются на более длительный срок, а сплошь и рядом — и того меньше. «Перебрав» же с ценой еще на несколько сотен, вы рискуете затянуть процесс поиска арендатора до нескольких месяцев, — а это уже довольно ощутимые финансовые потери.

Чтобы определиться с ценой, можно проанализировать объявления в газетах и в сети, учитывая, что многие хозяева запрашивают больше, чем реально могут получить. Но проще обзвонить несколько агентств недвижимости, тем более что все равно сдавать удобнее через риэлторов. Если попадете на толкового агента, он из вас вытянет много информации, вплоть до описания мебели в каждом из помещений и цвета кафеля в санузле — ему это нужно, чтобы визуально представить, что за объект предлагается к аренде, и точнее сориентироваться с ценой.

Риэлтор Ирина Пузенко рекомендует искать специалиста, который работает именно с тем районом, в котором находится ваша квартира. Он наверняка знает и может учесть много специфических особенностей — расположение, транспортное сообщение, инфраструктура, экология и т.д., — влияющих на стоимость аренды. Если ваша квартира из недорогих, то, скорее всего, риэлторы вам назовут цену, по которой она может быть сдана довольно быстро — за неделю-другую. Дело в том, что агентства, работающие в сегменте дешевого жилья, заинтересованы в появлении привлекательных для арендатора объектов, которые можно «пристроить» буквально за пару дней. Тем более что у них всегда есть желающие быстро взять хорошую и недорогую квартиру.

Специалисты советуют в своем объявлении о сдаче квартиры обязательно размещать фотографии. «Даже если вы предлагаете совершенно обычную квартиру, каких тысячи, с «советской» мебелью и таким же ремонтом, — говорит Руслан Безуглый, — все равно размещайте ее фотографии. Объявление с фотографиями воспринимается как более привлекательное и вызывает большее доверие». Естественно, «фотосессию» лучше проводить в яркий солнечный день и снимать все самое лучшее и в наиболее выгодных ракурсах. Тем более нужны фотографии, если ваша квартира имеет какие-то особенности, которые могут для кого-то показаться привлекательными: от интересных решений в интерьере или хорошей бытовой техники до красивого вида из окна.

Стремитесь также с максимальной пользой использовать место, которое отводится в объявлении под описание квартиры. Выпишите все то хорошее, что есть в вашей квартире, доме и в месте его расположения. Хорошо продумайте этот список, обсудите его с несколькими людьми, желательно, имеющими взгляды на жизнь, заметно отличающиеся от ваших, — они могут подсказать некоторые вещи, на которые вы сами не обратили бы внимания. Далее проранжируйте его в порядке убывания важности. И потом в каждом объявлении, которое вы будете давать, пытайтесь максимально скопировать этот список «сверху вниз».

«Осенью сдали квартиру очень приятной молодой паре, — рассказывает киевлянка Людмила Павловна. — У ребят это был один из первых просмотров, и они согласились, фактически не торгуясь. Оказалось, им, кроме всего прочего, понравилось то, что у нас почти прямо под окнами — школьный стадион. Кто бы мог подумать…».

Часто стоимость аренды квартиры можно увеличить, просто сделав в ней косметический ремонт. «Не так важно, как нам досталась эта квартира, — рассказывает киевлянка Ирина Богдановна, — но она была именно такой, какие называют «убитыми», из тех, в которые и войти страшно. И как нам сказали, нам еще очень повезет, если мы ее сдадим за 2500 грн. Но дело было даже не в этом — нам самим было просто неприятно от ее состояния. В общем, взялась я ее вымывать и приводить в порядок, — я как раз тогда не работала, время было. Оказалось, что, если помыть и почистить, то там и пол неплохой, и сантехника в ванной еще ничего. Закупили на рынке самых обычных бумажных обоев, краски для подоконников… Что еще? Да, карнизы мы еще поменяли… В общем, легло это все где-то в полторы тысячи. Муж взял отгулы на работе, на пару дней привлекли еще и сына с невесткой». После того как эту квартиру привели в порядок, ее быстро сдали за 3200 грн.

Еще один нюанс. Допустим, ваша квартира расположена в центре города, и уже только за место вы думаете просить с арендаторов не менее $1000 в месяц. И если вы собираетесь сделать в ней ремонт, как советует риелтор Руслан Безуглый, есть смысл привлечь дизайнера, чтобы он вам разработал проект интерьера, помог подобрать материал и т.д. Обойтись его услуги могут от $500 или чуть выше, но квартира будет выглядеть гораздо лучше, чем если бы вы делали ремонт на свой вкус. И дело не только в том, что за такую квартиру можно запросить на несколько сотен долларов больше. Важнее, что квартиры с дизайнерским интерьером быстро сдаются, а обычных — «на рынке масса, и они стоят».

Как говорят люди, подолгу зарабатывающие сдачей квартир в аренду, удобнее искать арендаторов с помощью агентств недвижимости. Но надежнее, по возможности, — по рекомендации знакомых, у которых они, допустим, жили, хорошо себя проявили, но почему-то вынуждены менять место жительства. Если же арендатор пришел «с улицы», то надо не стесняться выяснять у него, кто он, кем работает, насколько надежно его финансовое положение. И обязательно — оформлять договор.

«Этому человеку мы сдали квартиру почти три года назад, — рассказывает киевлянка Зоя Дмитриевна. — Приличный такой мужчина, предприниматель. Сначала все шло нормально, а потом он «пролетел» со своим бизнесом, плюс на этой почве у него начались проблемы со здоровьем. И полгода он нам не платил ничего. Сейчас, правда, дела у него пошли чуть лучше, за текущие месяцы он платит, но долг пока так и не возвратил». Подобные ситуации, как говорит Ирина Пузенко, достаточно легко разрешаются через суд. Но для этого нужен действующий договор найма. А его, как выяснилось, в данном случае не было. И никакие налоги государству, естественно, не платились.

Многие из хозяев квартир не хотят пускать к себе семьи с детьми — мол, будут «шкодничать», еще обои обрисуют. Но приличная семья с ребенком, как правило, предполагает стабильность (то есть они не съедут через полгода), чистоту в квартире и то, что ее вряд ли превратят в бордель или притон алкоголиков.