09:20 К концу года жилье в Киеве может подешеветь до 15% | |
 Полная летаргия, наблюдавшаяся в начале мая на вторичном рынке столичной недвижимости, во второй половине месяца сменилась относительным оживлением.По словам директора АН «Украинский Дом» Руслана Безуглого, после майских праздников люди стали больше интересоваться покупкой квартиры. Но в большинстве случаев до сделок дело не доходит: покупатели ходят по квартирам, пытаясь сбить цену, но взаимопонимания с продавцами часто не находят: если продажа несрочная, те стоят на своем до последнего. Тем не менее что-то все-таки продается. Всего, по данным компании SV Development, в Киеве в мае было заключено 960 сделок — на 4,9% больше, чем в также очень малоактивном апреле. Продается по-прежнему самое дешевое. Так, по оценке Союза специалистов по недвижимости Украины, в каждом из сегментов рынка реально покупаются квартиры по минимальным ценам и только если продавец сделает скидку. БОДРЯЩИЕ ВЫПИСКИ. Май вполне мог оказаться еще застойнее, если бы не подарок от парламентариев, внесших изменения в закон Украины «О госрегистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений». И с 1 июня БТИ должны выдавать не привычные всем «справки-характеристики», а «выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество». По мнению аналитиков АН «Планета Оболонь», это изменение было главной причиной повышения активности на рынке в конце мая. Мол, часть продавцов квартир постарались решить все вопросы, используя «справки-характеристики», а не непривычные пока формы. На это наложилось вполне естественное стремление закрыть вопрос о продаже квартиры до наступления сезона отпусков и традиционного замирания рынка. ВЗЯТ КУРС НА СНИЖЕНИЕ. В мае проявилась тенденция, которую мы прогнозировали в прошлом обзоре: небольшое подорожание самых дешевых квартир и удешевление дорогих. Так, по данным информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость», в мае цены 20% квартир самого низкого ценового сегмента увеличились в среднем на 0,7%, а 20% высшего ценового сегмента — снизились на 2,4%. В целом средняя цена предложения на вторичном рынке квартир столицы за месяц снизилась на 1,8%. Кроме того, средняя цена предложений впервые выставленных на продажу квартир (их в мае было 15,5% от всего объема предложения) на 7,7% ниже средней цены апреля. Т. е. «новые» квартиры в среднем выставляются по более низким ценам, чем старожилы риелторских баз, таким образом задавая направление изменения цен в сторону снижения. СПУСК ПРОДОЛЖИТСЯ. В пользу тенденции снижения цен говорит и то, что, вопреки ожиданиям продавцов, осенью не предвидится ипотека на нормальных, докризисных условиях. «Ее возобновление возможно не ранее конца следующего года», — говорит президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. «Вряд ли в этом году банки смогут кредитовать по ставке ниже 20%», — считает председатель правления OTP Bank Дмитрий Зинков. «Учитывая превышение предложения над платежеспособным спросом, могу сказать: всего, по итогам года, цена на вторичное киевское жилье снизится на 12—15%», — считает Владимир Германов. Директор АН «Оптимум-плюс» Юрий Базелинский утверждает, что такое снижение цен возможно для жилья среднего и дорогого сегмента, а цены на жилье экономкласса (более востребованного) будут оставаться почти «нерушимыми». «Возможно, за период летней спячки оно подешевеет на 2%», — уточняет Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимости Украины. САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ В мае самые доступные 2- и 3-комнатные квартиры стали дороже на $2000—4000. 1-КОМНАТНЫЕ $40 000 — Днепр. р-н, ул. Вильде, 23/13/5 $42 000 — Подольский р-н, ул. Мостицкая, 22/13/5 $43 000 — Дарницкий р-н, ул. Волго-Донская, 22/13/4 В апреле самая дешевая «единичкая» была за $40 000 на ул. Амурской 2-КОМНАТНЫЕ $52 000 — Деснян. р-н, ул. Жукова, 55/36/7 $55 000 — Днепр. р-н, ул. Алма-Атинская, 47/30/6 $56 000 — Шевченковский р-н, ул. Туполева, 46/30/8 В апреле самую дешевую «двушку» мы нашли за $50 000 на ул. Мебельной, в Святошинском р-не. 3-КОМНАТНЫЕ $69 000 — Дарницкий р-н, пер. Полесский, 55/40/7 $70 000 — Днепровский р-н, Харьковское шоссе, 60/44/6 $70 000 — Соломенский р-н, ул. Мишина, 47/32/5 Месяц назад самая дешевая «трешка» стоила $65 000 — в Голосеевском р-не ЧТО С ЦЕНАМИ У СОСЕДЕЙ Измученные пассивностью украинского рынка недвижимости наши риелторы не без зависти посматривают в сторону своих российских коллег. Более того, российские реалии порой используются как аргумент, подталкивающий покупателя к совершению покупки. «Смотрите, — говорят иные риелторы, — в России жилье дорожает. Скоро это докатится и до нас». Не удивительно, что нам стало интересно посмотреть, что же в действительности происходит на российском рынке жилья и насколько это может повториться у нас. «ВТОРИЧКА». По данным аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ, средние рублевые цены предложений вторичного жилья по России за май выросли на 0,2%, а с начала года — на 1,1%. Официальный уровень инфляции за это время составил 3,9%, поэтому, как отмечают российские специалисты, реальные цены на жилье продолжают снижаться уже почти два года. В Москве же в мае, по данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», рублевые цены выросли на 4,8%, а долларовые, учитывая снижение курса рубля, — всего на 0,5% (по данным ГдеЭтотДом.РУ — на 0.3%). То есть слухи о динамичном росте цен на российском вторичном рынке можно считать сильно преувеличенными. «ПЕРВИЧКА». Где действительно наблюдается рост цен, так это на первичном рынке жилья Москвы. Как следует из исследования компании «НДВ-Недвижимость», рублевые цены на жилье на рынке новостроек в Москве выросли в мае на 7,9%, а долларовые — на 3,5%. С начала года цены поднялись на 30,7% в рублях и на 28% в долларах. В первую очередь этот рост связан с доступностью ипотеки (в Москве вполне реально получить кредит под 10—13%) и наличием большой массы инвестиционных ресурсов. Понятно, что ни то, ни другое в ближайшее время украинскому рынку не грозит. Но и за пределами российской столицы подобной динамики не наблюдается. Например, в Московской области цены на квартиры в новостройках, согласно исследованию аналитического консалтингового центра «Миэль», за май снизились на 3,1%. «ПЕРВИЧКА» ОЖИВАЕТ первичной недвижимости. Так, по данным консалтинговой компании SV Development, в прошедшем месяце заключено 230 сделок купли-продажи, тогда как в апреле — 190 (в январе — 79). Во многом это связано с тем, что, по словам ведущего специалиста департамента маркетинга компании SV Development Сергея Костецкого, сейчас начали активно достраиваться ранее «замороженные» дома. В результате чего на рынке стало появляться больше интересных предложений и по более доступным ценам. СНИЖЕНИЕ. В мае отмечалось незначительное снижение средних цен. Так, по данным информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость», в мае, по сравнению с апрелем, стоимость квартир в новостройках Киева снизилась на 1,6% и составила 13 478 грн./кв. м. При этом за истекший месяц стоимость квартир в домах экономкласса снизилась на 0,7% — до 10 054 грн./кв. м; в домах бизнес-класса — снизилась на 0,2% — до 14 615 грн./кв. м; квартиры премиум-класса подешевели на 1,4% — до 22 722 грн./кв. м. Это снижение Сергей Костецкий объясняет тем, что многие застройщики, выходя сейчас на рынок, стараются предложить более низкие конкурентные цены. Так, по данным портала «Столичная недвижимость», в мае возобновлены или начаты продажи 94 квартир (в 3-х домах) со средней стоимостью 10 568 грн./кв. м, что ниже средней цены апреля на 22%. Средние цены снизились бы еще значительнее, если бы не жесткая позиция ряда застройщиков, которые, по словам Владимира Германова, все равно не могут рассчитывать на реальные продажи квартир в своих недостроенных домах даже в случае сильного снижения цен — из-за их низкой степени готовности. ДЕФИЦИТА НЕ БУДЕТ. По мнению Владимира Германова, если сохранятся нынешние темпы ввода и продажи квартир, объем предложения готового жилья на рынке будет сокращаться, к концу года квартир в готовых домах почти не останется. «Но на цену это не повлияет, поскольку настоящего дефицита не возникнет по причине малого спроса и наличия большого выбора квартир в новых домах на вторичном рынке», — говорит эксперт. По словам Сергея Костецкого, имеющегося запаса недостроенных объектов при нынешнем уровне спроса хватит для того, чтобы было что достраивать и покрывать спрос до конца 2011 г. «Поэтому, — говорит эксперт, — будут какие-то небольшие колебания цен по отдельным объектам или районам, но серьезных ценовых подвижек в ближайшие год—полтора не будет». АРЕНДА: ПО НАКАТАННОЙ Май на рынке аренды жилья не принес практически ничего нового. Активность осталась примерно на том же уровне: по данным консалтинговой компании SV Development, в Киеве в мае было заключено 810 сделок по аренде жилья, что на 3,8% больше аналогичного показателя за апрель. Объем предложения, по словам Сергея Костецкого, составил те же 27—28 тыс. квартир, что и в апреле. Да и цены динамизмом не удивляли: по данным АН «Планета Оболонь», арендные ставки на киевские квартиры в мае оставались на уровне апреля. В экономклассе наиболее заметное изменение ставок было зафиксировано в Шевченковском районе по однокомнатным (-1,5%) и двухкомнатным квартирам (-1,6%). Все остальные колебания происходили в рамках 1%. ДЕШЕВОГО СТАНОВИТСЯ МЕНЬШЕ. При сохранении примерно того же уровня цен в мае снять дешевую квартиру в жилом состоянии стало сложнее. Как говорит Руслан Безуглый, на дешевое жилье клиентов всегда хватает, но таких квартир — за 2—2,5 тыс. грн. — мало. А из того что есть, многое в состоянии, которое трудно назвать приличным. Сергей Костецкий так объясняет то, что количество дешевых квартир на рынке не пополняется: однажды снятая квартира покидает рынок надолго, а новым взяться неоткуда. БЕЗ КОЛЕБАНИЙ. Как прогнозируют аналитики АН «Планета Оболонь», в июне существенных колебаний арендных ставок не произойдет, поскольку серьезных изменений в соотношении спрос-предложение не ожидается. Что касается более долгосрочных прогнозов, Юрий Базелинский считает, что в связи с летним снижением спроса цены на аренду за лето могут опуститься на 5—10%. Но, по мнению Сергея Костецкого, считать, что летом освобождается большое количество квартир, неверно (поскольку основная масса квартир сдается на долгосрочный период), и рынок аренды, как показывает опыт, явно выраженной сезонности не имеет. «Цены до конца года останутся примерно на том же уровне, — считает Сергей Костецкий, — поскольку для их снижения нет никаких оснований, а рост возможен лишь после активизации вторичного рынка, которая приведет к оттоку спекулятивных квартир с рынка аренды и к сокращению предложения». САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ В мае цены на аренду остались примерно на том же уровне, но самые бюджетные комнаты, «двушки» и «трешки» стали еще дешевле КОМНАТЫ 400 грн., Десн. р-н, ул. Макаренко, 50/0/0 440 грн., Десн. р-н, пр.Лесной, 56/16/7 Месяц назад самую дешевую комнату мы нашли за 500 грн. 1-КОМНАТНЫЕ 1800 грн., Свят. р-н, б. Вернадского, 26/0/0 1990 грн., Днеп. р-н, пр. Ватутина, 34/15/0 В апреле самая недорогая «единичка» была по 1600 грн. 2-КОМНАТНЫЕ 2200 грн., Дарн. р-н, пер. Дяченко, 48/30/7 2200 грн., Днеп. р-н, пр. Гагарина, 70/49/10 В апреле — за 2490 грн . 3-КОМНАТНЫЕ 3000 грн., Гол. р-н., ул. Китаевская, 64/40/7 3000 грн., Десн. р-н, ул. Цветаевой, 94/45/12 В апреле самая дешевая «трешка» была за 3200 грн. ЗЕМЛЯ: РОСТА ЖДАТЬ ПОКА НЕ СТОИТ Май серьезных изменений рынку земли не принес. Разве что, по словам Сергея Костецкого, было заключено чуть больше сделок, чем в предыдущие месяцы: около 1500 вместо 1300—1400. Такое небольшое оживление объяснил президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль: «Весна — традиционное время покупки земли, чтобы успеть за летний сезон что-то построить, провести какие-то работы на участке». НЕЯСНАЯ ДИНАМИКА. О динамике цен у экспертов единого мнения нет. По мнению Сергея Костецкого, за май цены на землю выросли на 2—5% по всей Киевской области. А по наблюдениям Андрея Кошиля, в мае продолжалось медленное снижение цен на участки — в пределах 1%. Что совершенно естественно: доходы населения не увеличились, земли на рынке меньше не стало, наоборот, постоянно «выбрасываются» новые участки. ЗА ЛЕТО — МИНУС 5%. Директор риелторской компании «Золотые ворота» Алексей Холмецкий считает, что причин для активизации рынка в ближайшем будущем нет. Наоборот, летом предстоит традиционное снижение активности — как минимум на 20%. Но к заметному снижению цен это не приведет: цены и так, по мнению эксперта, находятся на «нижнем критическом уровне», дальше падать просто некуда. Заместитель председателя Совета украинского общества оценщиков Наталья Лебедь согласна, что нижнюю точку ценовой динамики рынок земли уже прошел, дальнейшего падения цен ждать не стоит. Возможно разве что обычное летнее снижение цен — не более 5% за лето. Возможность плавного снижения цен — в пределах 1% в месяц — допускает и Андрей Кошиль. Что касается возобновления роста рынка, то, считает эксперт, в ближайшие год—два это не реально. | |
|
| |
| Всего комментариев: 0 | |